افزایش حومه نشینی در تهران

دنیای قلم-  اجاره بها در تهران این روزها روی خط صعود فرود آمده و بیش از پیش می تازد. از طرف دیگر اختلاف قابل‌توجه قیمت واحدهای مسکونی بین تهران و شهرهای همسایه از یک سو و حجم بالای عرضه آپارتمان فروشی در این مناطق از سوی دیگر باعث شده تا بسیاری از مستاجران از جمله ساکنان نیمه جنوبی تهران ناچار شوند که به حومه شهر ها مهاجرت کنند؛ این مهاجرت که در سال ۹۸ به اوج خود رسید، تنها به مقصد پردیس، پرند و هشتگرد که در زمره شهرهای جدید هستند، صورت نگرفت، بلکه حتی در شهرستان‌های قدیمی حومه پایتخت همچون، ورامین، شهریار و اندیشه نیز چنین مهاجرت‌هایی صورت گرفت؛ روندی که باعث شد به دنبال افزایش تقاضای مصرفی از بازار مسکن تهران به شهرهای حومه‌ای، آرام آرام ردپای تقاضای سرمایه‌ای نیز در این مناطق، پررنگ‌تر از قبل شود.

افزایش قیمت ؛ ویروس مسری مسکن

فراز نوشت: ماجرا از این قرار است که پس از مهاجرت مستاجران از متن به حاشیه، جرقه رشد قیمت مسکن در حومه شهر زده شد. به‌عنوان مثال در سال‌های ۹۵ و ۹۶ میانگین قیمت مسکن مهر قابل معامله در پرند مترمربعی ۹۰۰ هزار تا یک میلیون تومان بود که این قیمت در سال ۹۷ تغییر محدودی داشت، طوری که در تابستان آن سال، حداکثر قیمت در معاملات مسکن مهر پرند یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. البته در همان مقطع زمانی هم امکان خرید مسکن مهر به بهای مترمربعی ۸۰۰ هزار تومان نیز در تهران وجود داشت.

مقایسه قیمت مسکن در پرند طی دو سال اخیر

همشهری در تشریح این قیمت ها می نویسد که در حال حاضر میانگین قیمت مسکن مهر پرند در معاملات ثبت شده حدود مترمربعی ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. همچنین میانگین قیمت آپارتمان آماده فروش در پرند بر اساس موقعیت قرارگیری، شرایط و سن بنا بین ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تا چهار میلیون تومان است. اما برای مقایسه بهتر باید گفت میانگین قیمت مسکن مهر پرند در خرداد ۹۷ مترمربعی یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود که این رقم پس از یک مرحله رشد و یک نوبت افت، در پاییز ۹۸ به حدود ۲ تا ٢/۵ میلیون تومان رسید. اما در شهر جدید پردیس، در سامانه رهگیری معاملات ملکی طی اردیبهشت هیچ معامله‌ای ثبت نشده است و این یعنی یا در این ماه معامله‌ای انجام نشده که بعید به نظر می‌رسد؛ یا اینکه هنوز اطلاعات معاملات مربوطه ثبت یا در سامانه منتشر نشده است.

دامنه وسیع قیمت ها در پردیس

اما در شهر پردیس، به عنوان شهر مهم دیگر در حومه تهران، دامنه اختلاف قیمت بین آپارتمان‌های مسکونی هر یک از فازها و حتی هر یک از پروژه‌های مسکن مهر این شهر بسیار وسیع است که این موضوع نشات گرفته از تنوع موقعیت آپارتمان‌ها است. طبق آمار همشهری، میانگین قیمت آپارتمان‌های فایل شده برای فروش در پردیس حدود ۵ میلیون تومان است که از حداقل حدود ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان آغاز می‌شود و تا ۸ میلیون تومان نیز وجود دارد. البته قیمت‌های بالای این طیف مربوط به آپارتمان‌های مربوط به فازهای قدیمی پردیس است که سابقه سکونت در واحدهای مسکن مهر آن ها به بیش از ۱۰ سال می‌رسد و وام واحدهای مذکور به‌طور کامل تسویه شده است.

میانگین قیمت در ورامین، شهریار و اندیشه

در این میان، میانگین قیمت در معاملات سه ماه ابتدایی سال ٩٩ در شهر ورامین برای هر متر مربع بیش از ٣ و نیم میلیون تومان، شهریار متر مربعی بیش از ۴ تا ۵ میلیون تومان و شهر جدید اندیشه نیز متر مربعی بیش از ۴ تا ۶ میلیون تومان است.

از آگهی های جعلی مسکن تا قیمت سازی کاذب

طبق گزارشی از فرهیختگان، اختلاف عمیقی بین تعداد معاملات انجام شده با تعداد آگهی‌های ثبت شده وجود دارد. البته این بدین معنی نخواهد بود که آمار مربوط به آگهی‌ها بی‌اعتبار بوده، بلکه نشان می‌دهد که بخش اعظمی از این آگهی‌ها مربوط به معاملات دلالی و سفته‌بازی است. براساس آمار، تعداد خریدوفروش‌های بازار مسکن تهران در سال ٩٨ در حدود ٨۵ هزار مورد بوده است. این درحالی است که تنها سه فصل سال ٩٨ تعداد آگهی در حدود ۶۶۰ هزار مورد بوده است. این مساله پیام جدی خواهد داشت؛ بخشی از آگهی‌های ثبت شده در بازار مسکن جعلی و دروغ بوده که با اهداف قیمت‌سازانه و ترغیب هیجانات ثبت می‌شود.

افزایش معاملات خرید و فروش مسکن در حومه سایر کلان شهرها

روند صعودی قیمت مسکن درحدی است که پس از افزایش مهاجرت به حومه تهران، مهاجرت به شهرهای اطراف مانند کرج و شهرهای اقماری آن نیز رشد داشته است. اما این روند مختص تهران نیست و در بسیاری از کلان شهرها دنبال می شود. به‌طوری که استان‌های تهران، البرز و خراسان به‌ترتیب با افزایش ٢٣، ۶۱ و ٢۰۶ درصدی در افزایش آگهی‌های رهن و اجاره و خرید و فروش حومه خود مواجه بوده‌اند. براساس آمار، میانگین نسبت رهن به اجاره در مناطق ۱٢ گانه کرج حدود ۱۵ درصد بوده که دو برابر کوچک‌تر از مناطق حومه آن است. نسبت رهن به خرید ٣۰ درصدی در حومه استان البرز بدین معنی است که برای اجاره منزلی با ارزش ۱۰۰ میلیون باید حدود ٣۰ میلیون اجاره‌بها را تامین کرد. این مساله علاوه‌بر اقتصاد، از زاویه اجتماعی نیز اهمیت زیادی دارد، چرا که می‌تواند باعث تقویت بسیاری از ناهنجاری‌ها باشد.