اجاره مسكن و ضرورت مداخله دولت
چرا دولت باید در آشفته‌بازار كنونی مسكن اجاره‌ای دخالت كند؟
دنیای قلم - ناصر ذاكری : همه‌ساله با نزدیك شدن فصل جابه‌جایی و اسباب‌كشی مستاجرها، مبحث افزایش اجاره‌بها، سنگینی سهم مسكن در سبد هزینه خانوارها و برنامه دولتمردان برای حمایت از جمعیت روبه‌فزونی مستاجر موردتوجه رسانه‌ها و افكار عمومی قرار می‌گیرد و صد البته نزدیكی یا دوری از ایام انتخابات نیز در تعیین میزان این توجه تاثیر دارد. بااین‌حال همواره با رسیدن فصل پاییز دوباره از شدت توجه به این پرونده كاسته می‌شود، تا دور بعدی خانه‌به‌دوشی جمعیت محروم از مسكن از راه برسد.
در این یادداشت نگارنده تلاش می‌كند در فضایی عاری از هیجانات سیاسی مهم‌ترین سرفصل‌های مرتبط با مبحث سیاستگذاری دولت برای مسكن استیجاری را در قالب پرسش‌هایی مطرح كرده و بدان‌ها پاسخ بدهد.
1- با عنایت به مسائل و دشواری‌های متعددی كه جامعه با آن روبرو است و با توجه به دغدغه‌های فراوان ذهنی مدیران ارشد كشور، پرونده مسكن استیجاری و افزایش اجاره‌بها از چه اهمیتی برخوردار است و آیا لازم است دولت در این میانه كاری بكند؟ جمعیت مستاجر كشور كه نیاز خود را از طریق مراجعه به بازار مسكن استیجاری تامین می‌كند، در طول چند دهه گذشته همواره در حال افزایش بوده، و اینك متولّیان امر از این واقعیت تلخ سخن می‌گویند كه فقط در تهران نیمی از خانوارها مستاجر هستند. به بیان دیگر اجاره‌نشینی مساله روز درصد بزرگی از جامعه است و چنین نیست كه فقط قشری كوچك و كم‌تعداد گرفتار آن باشند. از سوی دیگر افزایش سریع اجاره‌بها موجب شده سهم مسكن در سبد هزینه خانوارهای شهری افزایشی بسیار غیرمتعارف داشته‌باشد. در شرایطی كه این رقم در جهان در دامنه 20 الی 22درصد است، در كشور ما از 28درصد در سال 1384 به 40درصد در سال 1399 رسیده و اینك در دامنه 60 الی 70درصد برآورد می‌شود.
این بدان معنی است بخش بزرگی از جمعیت كشور كه البته درآمد چندان بالایی هم ندارند، باید بزرگ‌ترین بخش از درآمد اندك خود را صرف تامین مسكن بكنند. بدین‌ترتیب این خانوارها باید از همه سرفصل‌های هزینه‌های مصرفی خود بزنند و بسیاری از نیازهای مبرم زندگی خود را نادیده بگیرند تا بتوانند اجاره‌بهای مسكن را پرداخت كنند. در چنین شرایطی باید از مسوولان كشور بخواهیم تا پرونده مسكن استیجاری را جزو چند دغدغه اول خود تلقی كرده و اولویتی بسیار بیشتر از برخی موضوعات فرعی به آن قائل شوند.
2- در شرایطی كه مالكان خانه‌های استیجاری با امید كسب درآمد دارایی خود را صرف خرید مستغلات كرده‌اند، آیا دولت مجاز است با اعمال محدودیت آنان را از افزایش درآمد متناسب با نرخ تورم محروم سازد؟
بارزترین اثر مداخله دولت در عرصه‌های مختلف اقتصاد كشور افزایش یا كاهش درآمد برخی فعالیت‌هاست. تعیین نرخ رسمی برای بسیاری از فعالیت‌ها و خدمات از حق ویزیت پزشكان گرفته تا كرایه خودروهای عمومی همه و همه از نوع مداخله دولت است. بااین‌حال دولت می‌تواند با افزودن بر درجه هوشمندی مداخله، آثار منفی این مداخله را به حداقل رسانده و آثار مثبت آن را با بالاترین سطح ممكن افزایش بدهد. بازار مسكن استیجاری به‌دلیل وزن و اهمیت ویژه‌ای كه دارد و با عنایت به تاثیری كه بر وضع معیشت درصد بزرگی جمعیت كشور دارد، بالطبع باید یكی از اولین عرصه‌هایی باشد كه دولت در آن مداخله كرده و با در نظر گرفتن مصالح اجتماعی حدود اجاره‌بها را تعیین كند.
3- قیمت یا همان اجاره‌بهای ماهانه در بازار تحت‌تاثیر عوامل عرضه و تقاضا تعیین می‌شود و مداخله دولتی نمی‌تواند جایگزین این دو نیرو بشود. همان‌گونه كه در چهار سال گذشته بازار مسكن استیجاری به دستورات دولتمردان در قالب تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها اعتنایی نكرده است. حال چگونه می‌توان به اصلاح امور از طریق مداخله دولت امیدوار بود؟
بازار مسكن استیجاری تفاوتی بنیادین با بازار بسیاری از كالاهای مصرفی دارد. به عنوان نمونه در بازار محصولات پروتئینی در شرایطی كه قیمت نهاده‌ها از جمله خوراك دام و دان مرغ و... در حال افزایش است، تعیین قیمت پایین برای این محصولات نتیجه‌ای جز تعطیلی واحدهای تولیدی نخواهدداشت. در چنین بازاری دولت برای حفظ منافع مصرف‌كنندگان نهایی باید برنامه‌ای جامع برای مهار افزایش قیمت تدوین و اجرا كند. اما در بازار مسكن استیجاری شرایط این‌گونه نیست. در این بازار در طول سالیان گذشته نقدینگی زیادی وارد شده و قیمت مستغلات را به سرعت بالا برده است. یكی از عوامل موثر در این امر، بی‌اعتنایی دولت به تحولات بازار مسكن استیجاری بود كه در سایه این بی‌اعتنایی جامعه امروز ایران بار دیگر به دوران حاكمیت مناسبات ارباب و رعیتی بازگشته است. در این بازار همچون بازار محصولات پروتئینی اعمال محدودیت بر قیمت منتهی به تعطیلی واحدهای تولیدی نمی‌شود، بلكه مالكان را وادار می‌كند كه با فروش مستغلات خود، منابع و نقدینگی‌شان را با هدف كسب سود بیشتر به حوزه دیگری منتقل كنند.
علت بی‌اعتنایی بازار املاك استیجاری به مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته فقط و فقط در نبود ضمانت اجرایی محكم خلاصه می‌شود. به بیان دیگر در شرایطی كه یك واحد صنفی ممكن است در صورت ارتكاب گرانفروشی (رعایت نكردن سقف مجاز قیمت) تعطیل بشود، مالكان واحدهای مسكونی استیجاری هیچ‌گونه نگرانی بابت عدم رعایت سقف مجاز ابلاغی نداشته‌اند. براساس برآورد نگارنده ارزش روز زیانی كه از محل نبود ضمانت اجرا برای مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته به جمعیت مستاجر شهر تهران وارد شده، حدود 70 الی 80هزار میلیارد تومان است. به بیان دیگر مالكان 1.6میلیون واحد استیجاری مسكونی تهران به خاطر یك مصوبه فاقد ضمانت اجرا كه در حد یك توصیه اخلاقی ساده بیش نبود، حاضر به صرف نظر از این درآمد مازاد هنگفت نشده‌اند. بالطبع در صورت وجود ضمانت اجرایی قوی مالكان ملزم به رعایت سقف ابلاغی خواهندشد، همان‌گونه كه فعالان همه صنوف و مشاغل ناگزیر از پذیرش و رعایت چنین سقف‌های ابلاغی هستند.
4- در شرایطی كه قیمت بسیاری از كالاها و خدمات همه‌ساله متناسب با نرخ تورم تغییر می‌كند و حتی دولت دریافتی‌های خود از شهروندان بابت ارایه برخی خدمات را با همین نسبت تعیین كرده و افرایش می‌دهد، چرا نباید اجاره‌بهای ماهانه متناسب با نرخ تورم افزایش بیابد؟ آیا این ظلم در حق مالكان واحدهای استیجاری نیست؟
عایدی مالكان مستغلات شامل دو بخش افزایش ارزش دارایی و دریافت اجاره‌بهاست. شرایط اقتصادی كشور در طول چند دهه گذشته در مسیری پیش رفته كه مالكان مستغلات به‌ویژه در كلانشهرها عایدی چشمگیری از بابت افزایش ارزش دارایی خود كسب كرده‌اند كه همین میزان عایدی با بازدهی بسیاری از سودآورترین پروژه‌ها برابری می‌كند. به بیان دیگر در طول چند دهه گذشته، حتی بدون كسب درآمد از محل اجاره‌بهای ماهانه هم خرید املاك و مستغلات بهترین شیوه كسب درآمد و ثروت‌اندوزی بوده است. بهترین شاهد این مدعا هجوم گسترده صاحبان نقدینگی به بازار املاك و مستغلات است. گفتنی است اینك ارزش واحدهای مسكونی استیجاری تهران كه در اختیار 1.6میلیون خانوار مستاجر تهرانی است، به‌تنهایی حدود 50درصد ارزش روز بورس اوراق بهادار كشور است!
به بیان دیگر نقدینگی كه باید با سیاستگذاری درست دولت جذب بخش مولّد اقتصاد شده و بورس و به‌دنبال آن بخش تولید و صنایع كشور را رونق می‌بخشید، وارد بازار املاك شده و موجبات گرانی مسكن را فراهم ساخته است. درواقع باید منافع و عایدات شیوه‌های مختلف سرمایه‌گذاری یا گزینه‌های رقیب پیش روی صاحبان نقدینگی در مقایسه باهم به‌گونه‌ای باشد كه موجبات رشد اقتصاد ملی را فراهم بیاورد؛ درحالی‌كه نرخ بازدهی چشمگیر سرمایه‌گذاری در مستغلات در سالیان گذشته، بزرگ‌ترین لطمه را به اقتصاد ملّی وارد ساخته و بخش تولید را زمینگیر كرده است. اینك ایجاد محدودیت جزیی برای عایدی سرمایه‌گذارانی كه گزینه خرید املاك و مستغلات را به جای سایر گزینه‌ها انتخاب كرده‌اند، نه‌تنها ظالمانه و نامعقول نیست، بلكه اقدامی ضروری در جهات حمایت از بخش مولّد اقتصاد ملی است، آن‌هم در شرایطی كه بخش اصلی عایدات صاحبان مستغلات كه همانا افزایش قیمت دارایی‌شان (capital gain) است، همچنان محفوظ است.
5- آثار مثبت و منفی تعیین سقف مجاز اجاره‌بها كدامند؟
همان‌گونه كه ذكر شد، اینك سهم مسكن در سبد هزینه خانوارهای شهری در ایران در دامنه 60 الی 70 درصد یعنی تقریبا سه‌برابر متوسط جهانی است! جلوگیری از رشد اجاره‌بهای مسكن عاملی برای مهار این جریان خطرناك و بحران‌زاست. گفتنی است در اوایل دهه 60 میلادی امریكا به كشورهای جهان سومی آن ایام توصیه كرد با تجدیدنظر در شیوه مالكیت اراضی كشاورزی و تلاش برای بهبود سطح زندگی كشاورزان از شورش‌های احتمالی آنان پیشگیری كنند. جریان اصلاحات ارضی در ایران هم همزمان با این جریان اتفاق افتاد. در آن ایام كشاورزان باید بخش عمده محصول خود را به مالكان تقدیم كرده و خود با شرایط دشوار معیشتی می‌ساختند. اینك با گذشت نزدیك شش دهه از آن ایام، بار دیگر شاهد شكل‌گیری مناسبات ارباب و رعیتی هستیم كه به جای املاك كشاورزی در حوزه املاك و مستغلات شهری اتفاق افتاده است. افزایش سهم مسكن در سبد هزینه خانوارهای شهری جامعه را در معرض بحران و نابسامانی اجتماعی گسترده قرار می‌دهد و علاوه‌برآن با تعمیق فقر دستیابی جامعه به هدف توسعه را دشوار و دشوارتر می‌سازد. مهار رشد اجاره‌بها عاملی برای جلوگیری از این آثار منفی است. از سوی دیگر افزایش اجاره‌بها به عنوان موتوری برای افزایش قیمت‌ها عمل می‌كند، زیرا قیمت تمام‌شده كلیه كالاها و خدمات به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم تحت‌تاثیر این عامل است. بااین‌حال جلوگیری از رشد اجاره‌بها ممكن است انگیزه برخی مالكان را برای عرضه املاك‌شان به بازار مسكن استیجاری كاهش بدهد كه البته سهم این عامل بسیار ناچیز و قابل‌اغماض است.
6- با عنایت به تجربه چهار سال گذشته و بی‌اثر بودن مصوبات سران سه قوه، چگونه مهار رشد اجاره‌بها از طریق مداخله دولت شدنی است؟
بی‌تاثیر بودن مصوبات ناشی از این واقعیت بود كه مصوبات سران سه قوه جنبه قانونی نداشته و در محاكم الزام‌آور تلقی نمی‌شد. تصویب قوانین لازم در این عرصه آن‌هم با قید فوریت، می‌تواند این خلأ را برطرف سازد. قانون به گونه‌ای تنظیم می‌شود كه مالكان از بابت افزایش نامتعارف اجاره‌بها منتفع نشوند و درنتیجه انگیزه‌ای برای افزایش اجاره‌بها نداشته‌باشند.