آینده بازار مسکن چه می‌شود؟
تأثیر احتمالی برنامه‌های مسکنی وزیر جدید راه‌وشهرسازی چه خواهد بود؟
دنیای قلم -بخش زیادی از اتفاقات بازار مسکن ناشی از تحولات اقتصاد کلان است و بدون بازگشت اقتصاد به ریل ثبات و آرامش، اجرای سیاست‌های مسکنی با موفقیت بلندمدت مواجه نخواهد بود
مالیات بر عایدی مسکن، تنبیه مالیاتی خانه‌های خالی، ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، احیای بافت‌های فرسوده، راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای و تأمین منابع جدید مالی برای حوزه مسکن به‌خصوص از طریق بازار سرمایه از مهم‌ترین سرفصل‌هایی است که در برنامه وزیر جدید راه‌وشهرسازی برای اصلاح مناسبات بازار مسکن مدنظر قرار گرفته؛ آیا بازار مسکن با این تدابیر سربه‌راه می‌شود؟
از پنجشنبه گذشته و با برگزاری نشست شورای معاونان راه‌وشهرسازی، سکان هدایت حوزه مسکن عملا در دستان رستم قاسمی، وزیر راه‌وشهرسازی دولت سیزدهم قرار گرفت. آنچه او در این نشست به‌عنوان برنامه‌های اصلی برای تحول در حوزه مسکن مطرح کرد از جنس همان برنامه‌هایی است که در سال‌های اخیر مطرح و گاه اجرا شده اما اینک - حداقل به‌زعم وزیر جدید - قرار است با پشتکار بیشتر، تسهیل‌گری مجلس و تلاش مستمر به نتایجی ملموس و سازنده برسد.
مسکن و مالیات
وزیر جدید راه‌وشهرسازی خود را طرفدار مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی معرفی می‌کند و در برنامه‌های خود بر تسریع در ارائه طرح یا دریافت لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن برای جلوگیری از بورس‌بازی و خرید و فروش‌های سوداگرانه تأکید کرده است. از سوی دیگر، رستم قاسمی می‌گوید: ضریب خانه‌های خالی در کشور 11درصد است و باید با به‌روزرسانی سامانه املاک و اسکان و بسترسازی برای اجرای درست ماده54 قانون مالیات‌های مستقیم، ورود خانه‌های خالی به چرخه مسکن استیجاری عمومی پیگیری شود. این دو موضوع حداقل در 3سال اخیر جزو بحث‌های داغ بازار مسکن بوده و اجرای آنها برای شفافیت و نظام‌مندشدن حوزه املاک ضروری است؛ اما حقیقت ماجرا اینکه اجرای این دو راهکار آنگونه که ارائه‌دهندگان طرح‌ها و لایحه‌ها اظهار می‌کنند قادر نیست باری از دوش بازار مسکن بردارد. در مورد خانه‌های خالی، اگر از منظر اقتصادی نگاه شود، خالی نگه‌داشتن خانه‌های متناسب با الگوی مصرف که مورد تقاضای بازار هستند، اصلا صرفه اقتصادی ندارد و از منظر داده و ستانده، احتکار آن زیان سنگینی به مالک وارد می‌کند اما خالی‌ماندن خانه‌های لوکس که به‌خصوص در تهران به‌عنوان سرمایه دادوستد می‌شود و متقاضی عام ندارد، بسیار محتمل است. این خانه‌ها در بهترین حالت اجرای درست قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌توانند برای دولت درآمدزا باشند و امکان استفاده از این درآمد در صندوق توسعه مسکن وجود دارد؛ اما فشار بر آنها اثری بر واقعیت‌های بازار مسکن و اجاره نمی‌گذارد. در مورد سرمایه بر عایدی مسکن نیز تا زمانی که رشد قیمت مسکن تابعی از کاهش ارزش پول ملی و رشد تورم باشد، هرگونه مالیات‌ستانی از تفاوت ارزش معاملات مسکن مصرفی، نتیجه‌ای جز کاهش قدرت خرید مردم ندارد اما به‌کارگیری دقیق این ابزار برای معاملات کوتاه‌مدتی به‌شرط اینکه منجر به تعدد جرم و شیوع قراردادهای غیررسمی نشود می‌تواند جهش قیمت ناشی از هجوم تقاضای سرمایه‌گذاری مقطعی را منتفی کند. در شرایط فعلی، به‌واسطه افزایش شدید سهم معاملات سرمایه‌ای در بازار مسکن، دریافت مالیات بر عایدی به‌شرط اینکه تقاضای مصرفی را واقعا معاف کند، می‌تواند با راکدکردن بازار، از شتاب رشد قیمت‌ها بکاهد اما فرایند تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به مصرفی جز با ثبات بلندمدت اقتصاد میسر نخواهد بود.
اما و اگر نهضت خانه‌سازی
رستم قاسمی بر جهش تولید مسکن به میزان 4میلیون واحد در 4سال متمرکز شده که هم از طریق مجلس مطرح شده و هم دولت خود را طرفدار آن معرفی می‌کند. مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید نیز از برنامه‌ریزی در ساخت 40شهرک مسکونی جدید در حومه کلانشهرها خبر داده که قرار است بخش قابل‌توجهی از تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی را میزبانی کند. در تهران نیز 3شهرک جدید در اراضی ملی و دولتی شرق و جنوب غرب پایتخت احداث خواهد شد. فارغ از اینکه نهضت خانه‌سازی با چه منابع و چه شیوه‌ای اجرا شود، اگر این طرح با موفقیت کامل اجرا شود و واحدهای مسکونی ارزان‌‌تر از مسکن مهر به‌دست متقاضیان برسد، باز هم یک اصل سرنوشت‌ساز در بازار مسکن تغییر نمی‌کند و این واحدها نمی‌توانند بازار مسکن متن شهرها را متحول کنند. البته طبق گفته قاسمی، تأمین مسکن محرومان و کم‌درآمدها نیز از اولویت‌های دولت سیزدهم است و تلاش می‌شود با ایجاد جاذبه و ارائه مشوق، کم‌درآمدها صاحب مسکن شوند اما این موضوع نیز به واسطه ذات خانه‌سازی‌های دولتی، لزوما قادر به رفع بدمسکنی نخواهد شد و بهبود کیفیت زندگی این خانوارها را در مجتمع‌های بزرگ حومه شهرها تضمین نخواهد کرد.
از حرف تا عمل مسکن‌سازی
وزیر جدید راه‌وشهرسازی می‌گوید: با توجه به کسری بودجه و مشکل مالی دولت، به‌دنبال راه‌های جدید تأمین منابع مالی ازجمله ابزارهای بورسی خواهد بود اما از منظر کارشناسان فارغ از اینکه چه ابزاری برای تأمین مالی استفاده شود، در ظرف اقتصاد ایران چنان ظرفیت و گنجایشی وجود ندارد که سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی به‌صورتی که مدنظر دولت و مجلس است احداث شود. بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن و استاد دانشگاه با برشمردن هزینه‌های احتمالی تولید بنا و زیرساخت در طرح جهش تولید، می‌گوید: اگر به‌طور میانگین دولت برای ساخت 100میلیون مترمربع مسکن برای یک‌میلیون واحد در سال برنامه‌ریزی کند، باید به همین میزان نیز برای احداث و تأمین فضای عمومی هزینه و برنامه‌ریزی کند و درنهایت به میزان کل این 200میلیون مترمربع زیربنای مسکونی و عمومی، زیرساخت‌هایی اعم از آب، گاز، تلفن، جاده و... فراهم آورد. محاسبات ستاریان گرچه بر مبنای نرخ‌های حداکثر مدنظر بخش خصوصی انجام شده و مبنای هزینه ساخت هر مترمربع زیربنا حدود 10میلیون تومان مدنظر قرار گرفته است، اما محاسبات بر مبنای نرخ‌های حداقلی مدنظر دولت و هزینه ساخت متری 4میلیون تومان نیز حاکی از این است که هرسال برای ساخت کامل و بی‌نقص یک‌میلیون واحد مسکونی باید چیزی در حدود یک‌سوم تا یک‌دوم کل نقدینگی موجود در کشور به‌کار گرفته شود که گردش مالی آن فراتر از توان اقتصاد ایران است و می‌تواند تورم سنگینی به همراه بیاورد.
تأثیر مسکن دولتی بر مسکن شهری
همانگونه که حراج خودروهای تولید داخل نمی‌تواند بازار خودروهای وارداتی را تحت‌تأثیر قرار دهد، احداث انبوه مسکن در حومه شهرها نیز قادر نیست تنش بازار مسکن شهرها را رفع کند؛ چراکه اولا ارزشگذاری مسکن تابعی از اقتصاد کلان است و به‌دلیل تورم نهاده‌های ساختمانی و محدودیت زمین شهری همواره ارزش آن به نسبت تقریبا برابری با تورم و نرخ دلار می‌رسد.
در این وضعیت ارزش مسکن ارزان‌قیمت دولتی نیز در یک دوره کوتاه‌مدت به قیمت واقعی بازار می‌رسد.
نکته دوم اینکه شیوه مسکن‌سازی در طرح‌های مسکنی معاصر به‌ندرت مسائل فرهنگی و اجتماعی را مدنظر قرار داده و عمدتا از ساخت کالای مسکن فراتر نرفته است. این موضوع که در شهرهای جدید مسکن مهر نیز به‌شدت مصداق دارد، عملا مانع پیوستن شهر جدید به بازار مسکن متن شهر می‌شود و افراد فقط بنا بر اجبار اقتصادی تن به سکونت در آن می‌دهد.
به‌عنوان‌مثال در شهرهای جدید پرند، پردیس و هشتگرد، چنان جمعیت ناهمگونی در برج‌های مسکن مهر جانمایی شده‌اند که حتی موضوعات ساده‌ای مانند مدیریت ساختمان نیز به چالش تبدیل شده است. البته اگر مانند تجربه موفق شهرک‌سازی در غرب تهران همه معیارهای اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی نیز مدنظر مجریان قرار بگیرد به‌واسطه برتری شرایط این مناطق نسبت به شهر تهران، سریعا به منطقه‌ای با ارزش‌افزوده بالا و حتی اعیان‌نشین تبدیل شد.
گردنه موفقیت در بازار مسکن
نابسامانی‌های اقتصاد کلان باعث شده سالانه بخش قابل‌توجهی از تولید ناخالص داخلی صرف ساخت‌وساز مسکن شود و عمر ساختمان‌ها در کشور نیز از نیم‌قرن فراتر نرود. در این میان ساخت‌وساز انبوه و افزایش عرضه، همچنان به‌عنوان تفکر غالب در بازار مسکن حکمفرماست درحالی‌که این رویکرد بدون اصلاح ساختار اقتصادی کشور و پایدارسازی ارزش پول ملی به اتکای رفع ریسک‌های خارجی و توسعه حوزه‌های مولد، فقط تلاش برای پاک کردن صورت‌مسئله است و نمی‌تواند شکاف میان قدرت خرید و ارزش مسکن را پرکند. وزیر راه‌وشهرسازی دولت سیزدهم با اطلاع از کسری بودجه و ناتوانی دولت به‌دنبال راهکارهای جدید برای تأمین مالی پروژ‌ه‌های مسکنی است و احتمالا با همراهی مجلس، دولت و نهادها خواهد توانست موتور تزریق پول به تولید مسکن را روشن کند اما درنهایت این سرمایه‌ها نیز از هر سمتی به ساخت‌وساز وارد شود، چشم‌انتظار سود و بازدهی معقول خواهد بود و بدون مهار تورم و جلوگیری از سقوط ارزش ریال نمی‌تواند انتظارات آنها را برآورده کند. به‌نظر می‌رسد حوزه مسکن در دولت سیزدهم به‌اندازه 12دولت قبلی به تحولات کلان اقتصادی وابسته خواهد بود و در پایان وزارت رستم قاسمی نیز این حوزه بدون تحقق ثبات اقتصاد کلان و دورنمای بدون ابهام اقتصاد سربه‌راه نخواهد شد. با فرض تداوم وضع موجود، حتی اجرای موفق همه سیاست‌های مسکنی رستمی نیز نتیجه‌ای جز رکود مقطعی و گذرا برای بازار مسکن به‌دنبال نخواهد داشت.
منبع: هشمهری