دنیای قلم - علی رضایی: داستان دنباله‌دار «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در هفته‌های اخیر دوباره در صدر اخبار قرار گرفت.بعد از آنكه مقام رهبری، اعتبارزدایی از اسناد عادی را مصلحت قطعی كشور دانست، جمعی از روحانیون قم، طی نامه‌ای ایراداتی بر مصوبه مجلس وارد كردند و این طرح كماكان در مجمع تشخیص بلاتكلیف مانده است. اما اصل ماجرا چیست؟! سعی می‌كنم به‌طور مختصر سابقه موضوع در حقوق ایران، ماهیت طرح اخیر، تقریر محل نزاع و ایرادات فقهی شورای نگهبان را بیان كرده و در نهایت به این پرسش پاسخ دهم كه آیا مشكل اساسی در مواجهه با معضلات قضایی معاملات املاك با سند عادی، ناشی از فقدان قانون است یا عدم اجرای قانون؟!
۱-ضرورت تنظیم سند رسمی معاملات املاك، سابقه‌ای بیش از نود سال دارد و موضوع جدیدی نیست.برای نخستین‌بار مقنن ما در سال ۱۳۱۰ با تشخیص این ضرورت مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ را در قانون ثبت پیش‌بینی كرد.به تصریح ماده ۲۲ قانون ثبت، همین كه ملكی مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسید، دولت فقط كسی را كه ملك به اسم او ثبت شده یا كسی كه ملك مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده را مالك خواهد شناخت.همچنین مطابق ماده ۴۶ و ۴۷، ثبت رسمی كلیه عقود و معاملات راجع به املاكی كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده باشد، ضروری است.همچنین سندی كه مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد ولی به ثبت نرسیده، در هیچ یك از ادارات و محاكم پذیرفته نخواهد شد. پس از پیروزی انقلاب، شورای نگهبان این مواد را غیرشرعی ندانست و صرفا یك‌بار پس از استمزاج آیت‌الله مومن از دبیر شورای نگهبان در خصوص اعتبار اسناد عادی با لحاظ مقررات فوق، موضوع در جلسه فقهای شورا مطرح و چنین استنتاج شد: اگر قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد سند عادی وجود داشته باشد، آن سند دارای اعتبار است.البته فقهای شورا در همان پاسخ صراحتا حكم مقرر در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت مبنی بر الزامی بودن ثبت كلیه عقود و معاملات راجع به اموال غیرمنقول، را مشروع تشخیص دادند و كلیه این مواد كماكان به قوت و اعتبار خود باقی است. سابقه دیگری كه در این خصوص وجود دارد به زمان تصویب قانون احكام دایمی برنامه‌های توسعه بازمی‌گردد. مطابق ماده ۶۲ این قانون كلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده، باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اگرچه طبق مصوبه اولیه در قسمت اخیر این ماده چنین مقرر شده بود: «اسناد عادی كه در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند در برابر اشخاص ثالث، غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.» اما با ایراد شورای نگهبان، «اسناد عادی كه بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است» از دایره قسمت اخیر ماده ۶۲ خارج شد.تصویب این ماده وضع حقوقی جدیدی را در پی نداشت و تكرار مقررات جاری در قانون ثبت بود، ولی این فرصت را برای شورای نگهبان ایجاد كرد كه نظر خود در مورد اسناد عادی را به عنوان متن قانونی بگنجاند.
٢- طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در اردیبهشت ١٣٩٩ در مجلس به تصویب رسید و روانه شورای نگهبان شد.رفت و برگشت این طرح بین مجلس و شورای نگهبان ۵ نوبت تكرار شد و همواره مجلس در جهت تامین نظر شورای نگهبان تغییراتی را اعمال می‌كرد؛ مع‌الوصف در آخرین نوبت (۶آذر ۱۴۰۱) مجلس بر نظرات خود اصرار كرد و تعیین تكلیف این موضوع به مجمع واگذار شد. مطابق آخرین تصمیم مجلس در ماده ۱۰ این طرح، به سازمان ثبت تكلیف شده است ظرف یك‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعاهای راجع به مالكیت اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن ایجاد كند تا مدعیان بتوانند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در این سامانه و متعاقبا ظرف دو سال از تاریخ درج، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند، اقدام و مدرك مربوط را در سامانه درج كنند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست و در صورت انقضای مواعد فوق‌الذكر و عدم اقدام مدعیان، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی و همچنین علیه اشخاص ثالث دارنده سند رسمی یا دارنده سند عادی كه ادعای آنها در سامانه موضوع این ماده ثبت شده و واهی بودن ادعای آنها اثبات نشده، قابل استناد نیست.با لحاظ ماده ۱۰در ماده ۱ كه مناقشه‌انگیزترین ماده این مصوبه است چنین مقرر شده است: شش ماه پس از راه‌اندازی این سامانه، هر معامله‌ای راجع به انتقال مالكیت اموال غیرمنقول ثبت شده و... باید در سامانه ثبت الكترونیك اسناد به ثبت برسد. معاملاتی كه به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یك از ادارات و محاكم پذیرفته نخواهد شد. ۳- تقریر محل نزاع؛ اگرچه شورای نگهبان پس از پیروزی انقلاب تاكنون، مواد قانون ثبت دایر بر الزام ثبت معاملات املاك را غیرشرعی اعلام نكرده است، ولی در مواجه با طرح اخیر، از دو لحاظ بر غیرشرعی بودن این مصوبه اصرار دارد.
اول- عدم پذیرش اسناد عادی نقل و انتقال اموال منقول در ادارات و محاكم دادگستری دوم-اعلام بی‌اعتباری (بطلان) معاملات ناشی از اسناد عادی شورای نگهبان معتقد است كه بر مبنای سنت فقهی چند صد ساله، معاملات منعكس در اسناد عادی اگر با بینه شرعی به اثبات رسد، نه تنها از لحاظ شرعی كاملا صحیح و لازم‌الاتباع است، بلكه محاكم نیز مكلف به شناسایی و اعتباردهی به چنین اسنادی هستند. جالب توجه اینكه در گزارش جامعی كه تحت عنوان «نظرات استدلالی در بیان مغایرت مصوبه با شرع» در سامانه جامع نظرات شورای نگهبان منتشر شده، فقهای شورا به فتوایی از مقام رهبری استناد كرده‌اند كه بر مبنای این نظریه فقهی، صِرف وجود سند رسمی در مورد مالكیت اشخاص، مُثبِت مالكیت شرعی نیست و سند رسمی، تنها در صورتی كه موجب حدوث علم یا اطمینان قاضی به مفاد آن باشد، مُثبِت مالكیت است. به عبارتی دیگر، اگر سند عادی به دلالت بینه شرعی، مسلم الصدور باشد، همان اعتباری را دارد كه سند رسمی داراست. ۴- بطلان یا عدم قابلیت استناد؛ آنچه در این مصوبه تازگی داشته و سابقه‌ای در قوانین ندارد، پیش‌بینی صریحِ بطلان معاملات اموال غیرمنقول منعكس در سند عادی، به عنوان ضمانت اجراست.بنا بر استدلال برخی مخالفان شرعی این طرح، فرق است میان اینكه یك سند عادی را به‌طور كلی باطل تلقی كرده و آن را منشا هیچ اثری ندانیم یا اینكه بگوییم در منازعات احتمالی بین طرفین، محاكم دادگستری اعتباری به اسناد عادی ندهند و ملاك سند رسمی باشد. به نظر می‌رسد این تفكیك مبنای منطقی و حقوقی ندارد و اتفاقا می‌تواند منشا مشكلات فراوانی در آینده نیز شود؛ زیرا اگر سند عادی (كه با تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است) از منظر قانون معتبر و واجد منشا اثر باشد، محاكم نمی‌توانند به آن اسناد، در برابر سند رسمی اعتبار ندهند و چنین برداشتی مغایر منطق حقوقی و قضایی است. صرف‌نظر از این مناقشات كه جای بحث فراوان دارد و اكنون مجال پرداختن به آن نیست، به سوال اول این یادداشت برگردیم. آیا معضل حقوقی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول ناشی از فقدان قانون است یا عدم اجرای قانون؟! همان‌گونه كه در صدر این یادداشت آوردم، قانون گذار ما در سال ۱۳۱۰ با وجود اینكه نسبت به احكام شرعی احاطه داشت، بدون ورود به چنین مباحث مناقشه‌انگیزی دایر بر صحت یا بطلان اسناد عادی، با لحاظ مصلحت كشور هوشمندانه چنین حكم كرده است كه نقل و انتقال املاك ثبت شده، لزوما باید با سند رسمی صورت پذیرد و دولت كسی را مالك خواهد شناخت كه به موجب سند رسمی مالك باشد. به عبارتی دیگر به موجب قانون ثبت، معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده، از سال ۱۳۱۰ جزو عقود تشریفاتی است و بدون رعایت تشریفات ثبت سند و به صرف تراضی طرفین آن معامله نفوذ حقوقی ندارد و التزامی به بار نمی‌آورد.در نتیجه محاكم نیز تكلیفی در خصوص استماع دعاوی راجع به مالكیت اموال غیرمنقولی كه به استناد سندی عادی اقامه می‌شوند، ندارد. اگر نمایندگان مجلس به جای تنظیم و تصویب چنین طرح مناقشه‌انگیزی، صرفا اقدام به اصلاح ماده ۶۲ قانون احكام دایمی «ولو از طریق نسخ صریح آن ماده» كرده و قوه قضاییه نیز در مورد اجرای مقررات حاكم در قانون ثبت توسط محاكم اهتمام جدی به خرج می‌داد، هم مصلحت قطعی كشور كه در بیش از ۹۰ سال پیش به قانون درآمده بود رعایت می‌شد، همچنین نزاع بی‌حاصلی بین مصلحت شرع و مصلحت كشور پدید نمی‌آمد. این یك نمونه از ده‌ها مساله‌ای است كه نزاع خودساخته بین مصلحت شرع و مصلحت كشور منجر به نزاعی بیهوده و ایجاد معضل در اداره كشور شده است. قانون‌گذار در سال ۱۳۱۰ به ما آموخت چگونه می‌توان در راستای مصالح كشور و مدیریت صحیح جامعه بدون معارضه با شرع قانونی را وضع كرد كه هم مصلحت قطعی كشور باشد و هم با احكام شرع مغایرتی نداشته باشد ولی صد افسوس كه ما نیاموختیم.